Etude immobilière Realo, CFP Green Buildings & ING Belgique: La rénovation d’un logement, une bonne affaire?
Le marché de la rénovation offre de grandes opportunités. Une analyse réalisée par Realo, CFP Green Buildings et ING Belgique montre que les ménages qui investissent dans un logement énergivore font souvent une meilleure affaire à long terme que ceux qui achètent une maison coûteuse et économe en énergie. L'avantage financier peut atteindre 57 000 euros pour certaines habitations. Les gains les plus importants concernent principalement la rénovation des logements les plus énergivores vers un logement avec un label PEB D. La rénovation d'un logement labellisé D pour le transformer en PEB A reste avantageuse pour les maisons 4 façades et les maisons mitoyennes, mais l'avantage financier devient nettement moins important. Pour les appartements, le rendement d’une rénovation d'un logement labellisé D en un label A peut même être négatif.
Une analyse réalisée par Realo, CFP Green Buildings et ING montre que les acheteurs qui achètent un logement à rénover aux prix actuels du marché et qui la rénovent pour le rendre entièrement économe en énergie feront une meilleure affaire financière à long terme que les acheteurs qui optent pour une maison déjà économe en énergie et donc plus couteuse à l’achat. Les propriétaires seraient également bien avisés de rénover leur maison énergivore avant de la vendre.
Realo, ING et CFP Green Buildings ont combiné plusieurs sources de données, notamment les coûts de rénovation, les économies sur les factures d'énergie, les mesures de soutien gouvernementales et l'impact d'une rénovation énergétique sur la valeur d’une habitation, pour déterminer s'il est financièrement avantageux d'opter pour une habitation rénovée aujourd'hui ou s'il est préférable d'opter pour une maison coûteuse mais économe en énergie.
L'estimation a été réalisée pour 3 types de logements situés en Flandres, une maison 4 façades, une maison mitoyenne et un appartement, tous des logements labellisés F qui sont entièrement rénovés pour obtenir un PEB A. L'avantage financier s'élève en moyenne à 57.000 € pour une maison mitoyenne, 50.000 € pour une maison 4 façades et 12.000 € pour un appartement.
L’augmentation de la valeur du bien et la réduction des factures énergétiques viennent donc plus que compensé les coûts de la rénovation. Il s'agit de montants actualisés. Dans l'analyse, tous les avantages futurs ont été ajustés pour tenir compte d'un taux d'inflation annuel moyen de 2%. Bien que les données et l'analyse se rapportent spécifiquement à la Flandre, on peut s'attendre à un effet similaire en Wallonie et à Bruxelles, car ces deux régions vont suivre l’exemple de la Flandres et rendront également les rénovations énergétiques obligatoires dans les prochaines années.
Les gains les plus importants concernent les logements les plus énergivores
Les gains les plus importants se produisent principalement lors de la rénovation d'un logement labellisé F à D. Plus le label du logement est bon, moins il devient intéressant de faire des efforts supplémentaires. En effet, la valeur du logement augmente d'autant moins vite que le PEB est bon. Pour les logements situés dans la partie inférieure du marché, le PEB a un impact plus important sur le prix. Actuellement, le PEB D est considérée comme la norme. Les biens avec un score plus bas, qui tombent donc sous le coup de l'obligation de rénovation en Flandres, sont souvent considérées comme inférieures. Les acheteurs s'attendent à une réduction de prix importante pour compenser la note énergétique inférieure. Pour les biens économes en énergie, un meilleur score PEB entraîne toujours un prix plus élevé, mais la différence est plus faible.
L'analyse montre également que l'avantage financier est plus important pour les maisons mitoyennes que pour les maisons 4 façades. Pour les maisons mitoyennes, le score PEB a un impact plus important sur la valeur de la maison que pour les maisons 4 façades, en particulier pour les scores PEB les plus élevés. Cela peut s'expliquer par le fait que les maisons mitoyennes sont principalement situées dans des zones urbaines, où les acheteurs sont plus aisés et attachent une grande importance à un bon score PEB.
Une autre observation frappante est que dans le cas des appartements, le rendement peut même devenir négatif lors d’une rénovation d'un logement labellisé D à un logement labellisé A. De nombreux appartements sont achetés par des investisseurs en vue d'être loués et un meilleur logement labellisé ne se traduit pas toujours par un loyer beaucoup plus élevé. Les locataires ne vivent souvent dans l'appartement que temporairement, ce qui les rend moins enclins à payer un loyer plus élevé pour un logement plus économe en énergie. Cela pèse sur leur rendement pour l’investisseur qui met le bien en location, de sorte que les investisseurs sont également moins enclins à payer un supplément pour un logement avec un meilleur label énergétique.
En outre, pour les appartements, il est possible de réduire les factures d'énergie principalement en remplaçant les fenêtres et en isolant les murs extérieurs. Toutefois, une fois ces mesures prises, il devient de plus en plus difficile de réduire davantage la facture énergétique. De plus, le coût total et la complexité d'une rénovation énergétique complète pour obtenir un appartement labellisé A dans un immeuble à appartement sont relativement élevés.
Pourquoi il vaut mieux continuer à rénover jusqu'au logement labellisé A?
Puisque les gains les plus importants peuvent être réalisés en rénovant jusqu'à un score D, est-il préférable d'arrêter de rénover dès que le score D est atteint? Certainement pas, car les années à venir apporteront des réglementations beaucoup plus strictes. Actuellement, l'obligation de rénovation en Flandres stipule qu'il faut au minimum rénover jusqu'à un score PEB D, mais cette barre sera de plus en plus haute dans les prochaines années et ces obligations seront aussi d’application en Wallonie et à Bruxelles.
Les dernières données indiquent que l'écart de prix entre les logements énergivores et les logements économes en énergie s'est encore creusé en 2023 en Flandres. L'obligation de rénovation a un impact évident sur la demande et donc sur les prix. Alors que les prix des logements énergivores ont baissé, les prix des logements économes en énergie dotés d'un PEB A/B ont continué à augmenter. Avec les réglementations plus strictes à venir, l'écart de prix entre les habitations portant le score A et celles ayant un PEB moins bon devrait se creuser dans les années à venir.
Cette évolution sera cruciale pour la réalisation des objectifs climatiques. D'ici à 2050, l'ensemble du parc immobilier devrait être neutre sur le plan énergétique. Pour y parvenir, le rythme des rénovations devra s'accélérer considérablement dans les années à venir.
*Pour calculer l'avantage financier, nous prenons en compte tous les coûts et avantages liés à la rénovation, tels que les coûts de rénovation, l'augmentation de la valeur du logement, les économies annuelles sur la facture d'énergie, le coût du crédit et l'aide par le biais de la prime "Ma rénovation" pour un couple dans la catégorie de revenus la plus élevée sans enfants. Nous supposons que les propriétaires resteront dans leur logement pendant encore 20 ans et que les travaux de rénovation dureront 3 ans. Pendant la période restante de 17 ans, ils peuvent bénéficier de factures d'énergie moins élevées. À la fin des 20 ans, ils vendront leur habitation. Nous supposons que la valeur ajoutée due à l'amélioration du score PEB sera la même dans 20 ans qu'aujourd'hui. Les flux financiers futurs sont actualisés à un taux d'inflation annuel estimé à 2%.
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